中经记者杨让晨上海报道大牛证券
随着“情绪价值”消费崛起，商业地产将加速改善。
据仲量联行数据，今年一季度，中国优质零售地产市场平均空置率出现上涨。其中，一季度末中国21城优质零售地产市场平均空置率达到10.4%，较2024年年底上涨0.2个百分点。
“由于开发商对市场阶段性饱和带来的开发运营压力，一季度市场供应相对平静，少量项目推迟入市。因此，市场基调由增量开发转向存量调整。”仲量联行方面表示。
在转向存量调整的背景下，零售地产开始加速向“情绪价值”看齐。《中国经营报》记者注意到，日前招商商管在“2025全国招商大会”上就对旗下三大产品线“海上世界”“招商花园城”“招商花园里”进行了相关调整，在未来3年，招商商管还将在5座城市落子6个项目。
招商蛇口副总经理刘晔表示，自2023年提出“X+商业”核心理念以来，公司持续探索，未来将从稳健发展进一步转向质量深耕，为行业提供可复制的升级样本。
实际上，除了招商商管外，上海市的多个商场也开始迎合消费者需求加紧改造升级，包括长宁区的巴黎春天·悦汇天山、浦东新区的世纪汇等在内的多个商场已完成或开启调改，吸引顾客消费。
需求结构性转向
随着销售额出现下滑大牛证券，零售地产正在加速迭代业态。
仲量联行相关监测数据显示，中国21城优质零售地产市场商业项目首层租金同比下跌3.9%，跌幅有所扩大。“一方面，品牌开始和业主在租金模式方面拉锯，以转嫁运营风险；另一方面，包括服饰在内的时尚业态销售额下滑，导致商场的实际扣点收益进一步降低。”仲量联行方面分析认为。
在此背景下，相关企业开始加速转型。“在过去两年，招商商管全力推进‘X+商业’核心战略，重资产与轻资产‘双轮驱动’”。招商商管方面表示，在区域深耕、客群洞察、品牌联动、生态合作等方面，公司正持续破局，“2024年，公司逆势开出10个新项目，并在三大产品线上加速迭代”。
记者注意到，招商商管旗下招商花园城更新定位为“亲子家庭场”，打造家庭情感的“第三成长空间”；海上世界产品线则定位为“城市欢乐场”，突破传统商业框架，打造都市微度假目的地，打造融合邮轮经济、文化体验、商业消费与城市休闲的复合型地标项目等。
以上海曹路招商花园城为例，其中逾50%的首店占比、36米的“天环飞瀑”等特色场景矩阵。在2024年，该项目的业绩持续领跑，全年客流量达到1500万，实现销售额8.3亿元。
和招商商管的策略不同，浦东新区的世纪汇商场则引入新品牌吸引消费者，着力挖掘新商业空间。例如在商场中庭周边布局了包括asics、Discovery EXPEDITION、KAILAS等在内的高端运动户外品牌，也包括了跑步、登山等诸多细分品类。
长宁区虹桥—古北商圈的巴黎春天·悦汇天山也在今年3月完成焕新，引入了“谷子店”等二次元经济拉近与年轻人的距离，通过融合潮玩零售、餐饮美食、体验互动等业态，吸引消费者到场消费。
在业内人士看来，这些举措聚焦独特性品牌打造与特色IP孵化，融合本土元素与年轻化表达，形成差异化记忆点，能够精准匹配不同商圈的基因，深度触达目标客群，持续释放商业资产价值，打造不可复制的竞争优势。
商业投资仍将回归高线城市大牛证券
随着情绪价值消费逐渐成为主流，零售地产的改善即将到来。
“未来的部分项目将通过‘X+商业’的模式，以‘创新内容+主题场景+在地文化+自然生态+商业’的灵活组合，为消费者带来新颖独特的体验。”招商商管方面表示，将通过精心打磨其产品线，探索多样化的特色商业范例，精准对接不同的目标客群需求，为消费者提供更加优质和美好的体验。
“单打独斗的时代已经过去，精细化运营与美好共生成为新的商业趋势。”招商商管方面表示，目前正通过构建全方位的“商业共生体”，打造一个美好共赢的精细化运营生态圈，多维度联动，激发商业新势能。
记者注意到，招商商管在过去3年时间里实现年均增速超30%的同时，还通过轻资产模式持续强化商业创新领航者的核心竞争力。
2024年，招商商管新增9宗轻资产项目，2025年又新签包括上海港城中环汇在内的项目。截至2024年年底，全国范围内管理的商业项目已逾80个，总商业面积突破500万平方米，运营管理写字楼项目超40个，管理面积超200万平方米，服务ONE蛇口大会员人数近3000万名。
“一、二线城市优质零售物业的供应仍在增长通道。”华泰证券相关研报分析认为，但随着一系列稳增长政策落地，零售地产改善即将到来，在市场竞争格局不断演化的过程中，目前保持在头部的运营商管理能力已经得以论证，“在政策催化、集中度提升等背景下，零售地产具备投资价值”。
仲量联行方面表示，在未来，商业投资仍将回归高线城市，一线城市新增供应高企，京沪两市均有望实现城均80万—100万平方米的新增供应。
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